Нездійснення забудови земельної ділянки протягом трьох років поспіль автоматично припиняє право землекористування в силу закону і підтвердження окремим судовим рішення не вимагається (ВС/КЦС, № 910/5963/17, 21.03.19)

Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ, позивач) звернулося з позовом до Київської міської ради (відповідач) про визнання незаконним та скасування рішення відповідача «Про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю … на підставі рішення Київської міської ради…». Позовна заява мотивована тим, що позивач на підставі договору оренди є орендарем земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом.  Проте внаслідок прийняття відповідачем спірного рішення за відсутності визначених законодавством підстав для одностороннього розірвання договору оренди земельної ділянки, позивача було незаконно позбавлено набутого у встановленому порядку права користування земельною ділянкою для забудови з посиланням виключно на обставину затримки з початком забудови цієї ділянки. При цьому позивач умов договору оренди не порушував, а затримка з початком забудови земельної ділянки відбулася не з вини орендаря.

Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, у позові відмовлено повністю. При цьому суди виходили з того, що спірне рішення прийнято відповідачем в межах наданих статтею 59 Закону України «Про місцеве самоврядування» повноважень у зв'язку з порушенням відповідачем умов договору оренди в частині порушення строків завершення забудови земельної ділянки.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,  залишаючи без змін наведені судові акти, зазначив, що відповідно до ст. 416 ЦК України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку права користування; відмови
землекористувача від права користування; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Ст. 102-1 ЗК України визначено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються
через невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою
земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.

Згідно зі ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» за наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається. Отже, дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку будівельних робіт. Однак, як установлено господарськими судами, з моменту отримання в червні 2012 року дозволу на виконання будівельних робіт ТОВ не розпочало жодних будівельних робіт.

Наведені обставини свідчать про те, що право землекористування ТОВ припинилося автоматично в силу положень закону, зокрема, ст. 416 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України.

ВС / КГС також нагадав, що ст. 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Проте у наведеному випадку право землекористування позивача припинилося автоматично в силу закону, який за цих умов не вимагає підтвердження припинення такого права за окремим судовим рішенням. У зв'язку із цим спірне рішення міськради прав позивача не порушує, оскільки не є самостійною правовою підставою припинення землекористування.