Новому власнику з/д для того щоб розірвати договір оренди укладений старим власником на цю з/д необов’язково звертатися з письмовою вимогою до орендаря попередньо до подання позову (ВС/КЦС у справі справа № 583/9/17 від 20 лютого 2019 р.)

Фабула судового акту: Повсюдна проблемна ситуація на селі. Старенька бабуся багато років тому за безцінь передала свій пай в оренду агрохолдингу і на жаль нещодавно померла. Спадкоємець вирішив припинити відносини оренди з агрохолдингом і самостійно розпоряджатися успадкованою земельною ділянкою. Для цього завітав до орендаря і посилаючись на норми закону і пункти договору оренди земельної ділянки усно висловив своє прагнення. Звичайно у відповідь спадкоємець отримав від орендаря комбінацію із трьох пальців і був змушений звернутися до суду із позовом про розірвання договору оренди.      

В цій справі цікаві  два аспекти, які неоднаково були розтлумачені судом першої та апеляційної інстанцій.

1 Чи є підставою для розірвання договору оренди з/д смерть орендодавця і відповідне волевиявлення спадкоємця?

2. Чи повинен бути дотриманий  порядок досудового розірвання договору оренди з/д з боку спадкоємця або чи має право спадкоємець напряму  звертатися до суду  із  позовом про розірвання?

ВС ствердно відповів на обидва питання, скасував рішення суду апеляційної інстанції та залишив у силі рішення суду першої інстанції, яким розірвано договір оренди з/д.

Зокрема суд касаційної інстанції звернув увагу на наступне. Внаслідок законного успадкування з/д відбувся перехід права власності на з/д до нового орендодавця. Судом апеляційної інстанції не була  врахована ст. 651 ЦК України, яка передбачає договірний порядок розірвання договору оренди з/д. Самим договором оренди з/д , а саме пунктом 40 встановлено, що таке розірвання можливе, якщо право власності на з/д набуває інша особа. І хоча пунктом 38 цього ж договору встановлено, що розірвання договору можливе за згодою сторін, суд апеляційної інстанції помилково не врахував наявність окремої підстави для розірвання  передбаченої пунктом 40.

Пункт 40 договору оренди землі не містить посилань на пункт 38, а тому висновок апеляційного суду про те, що позивачем не дотримано порядок розірвання договору оренди є безпідставним та таким що не відповідає умовам договору.

ВС також підкреслив, що орендодавцю не потрібно обов’язково дотримуватися досудового порядку розірвання договору оренди з/д, який полягає у попередньому письмовому звернені до орендаря із відповідною пропозицію. Навіть порушення орендодавцем статті 148-1 ЗК України про обов’язок повідомлення орендаря про зміну власника земельної ділянки не позбавляє права орендодавця напряму через суд вимагати розірвання договору оренди з/д.