Встановивши, що спірна угода позивачем не підписувалась, тобто вона не є укладеною, суду належало відмовити в задоволенні позову про визначення такої угоди недійсною.

У жовтні 2017 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до селянського фермерського господарства «Надія» (далі - СФГ «Надія») про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною та скасування державної реєстрації права оренди.

Позов мотивований тим, що згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії III-КР №019131 від 19 березня 2002 року позивач є власником земельної ділянки загальною площею 4,86 га, кадастровий номер 3521780600:02:000:0181, яка розташована на території Олексіївської сільради Добровеличківського району Кіровоградської області.

Згідно з договором оренди землі, укладеним між ОСОБА_1 та СФГ «Надія», який зареєстрований у Добровеличківському відділі ДП КРФ ЦДЗК Кіровоградської області 25 вересня 2008 року за № 040836900001, позивач передав відповідачу в строкове платне користування терміном на 5 років зазначену земельну ділянку.

У липні 2017 року із витягу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, позивач дізнався, що у вказаному реєстрі зареєстровано право оренди на підставі додаткової угоди від 08 квітня 2013 року до зазначеного договору оренди землі, якою продовжено термін дії договору оренди до 25 вересня 2033 року.

Позивач вважає, що додаткова угода до договору оренди землі є незаконною, оскільки зазначену угоду він не підписував, вважає, що є підстави для визнання її недійсною.

Рішенням Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 15 січня 2018 року, залишеним без змін постановою апеляційного суду Кіровоградської області від 12 квітня 2018 року, позовні вимоги задоволено.

Визнано недійсною додаткову угоду від 08 квітня 2013 року до договору оренди землі № 040836900001 від 25 вересня 2008 року, укладену між ОСОБА_1 та СФГ «Надія» право оренди на підставі якої зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 квітня 2013 року №632714.

Скасовано рішення державного реєстратора реєстраційної служби Добровеличківського районного управління юстиції Кіровоградської області Костенка В. Л. про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (номер запису про речове право 632714 від 11 квітня 2013 року).

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що спірну додаткову угоду позивач не підписував, а про наявність цієї додаткової угоди дізнався лише з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07 липня 2017 року.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що ОСОБА_1 не підписував додаткову угоду з СФГ «Надія» від 08 квітня 2013 року про зміни до договору оренди землі № 040836900001 від 25 вересня 2008 року, тому в силу статей 203, 215 ЦК України, правочин є недійсним, оскільки були відсутніми воля та волевиявлення ОСОБА_1 на укладення такої угоди і внесення змін до існуючого договору, а її укладення від імені позивача невстановленою особою суперечить закону. Позивач правомірно розраховував на добросовісність та розумність у відносинах з відповідачем та не мав підстав сумніватися у правовому стані своєї земельної ділянки після закінчення строку дії договору і перевіряти правомірність реєстрації права відповідача, а отже він не знав і не міг дізнатися про порушення свого права до моменту отримання ним витягу з Державного земельного кадастру, тобто до 07 липня 2017 року.

Позиція Верховного Суду

Судами встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,86 гектара, яка розташована на території Олексіївської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області, на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ- КР №019131 виданого Добровеличківською райдержадміністрацією Кіровоградської області 29 березня 2002 року, який зареєстрований в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 167.

З договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та СФГ «Надія», який зареєстрований у Добровеличківському відділі ДП КРФ ЦДЗК Кіровоградської області 25 вересня 2008 року за № 040836900001, встановлено, що перший надав останньому в строкове платне користування терміном на 5 років зазначену вище земельну ділянку.

За користування об`єктом оренди встановлена орендна плата в розмірі 3 % від грошової оцінки, яку орендар має сплачувати у строки 01.01- 01.11.

З угоди від 08 квітня 2013 року про зміни до договору оренди землі № 040836900001 від 25 вересня 2008 року, укладеної між ОСОБА_1 та СФГ «Надія», право оренди на підставі якої зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 квітня 2013 року за № 632714, встановлено, що сторони домовилися про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки терміном на 25 років. За користування об`єктом оренди встановлена орендна плата в розмірі 4 % від грошової оцінки.

Висновком судової почеркознавчої експертизи № 322 від 29 грудня 2017 року, встановлено, що досліджуваний підпис, розташований у графі « ОСОБА_1 » в стовпчику «Орендодавець» в угоді про зміни до договору оренди землі № 040836900001 від 25 вересня 2008 року, укладеній між ОСОБА_1 та СФГ «Надія» від 08 квітня 2013 року, вшитій в матеріали цивільної справи № 387/970/17 ОСОБА_1 до СФГ «Надія» про визнання додаткової угоди до договору оренди землі недійсною, виконаний не ОСОБА_1 , а іншою особою.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно частини першої статті 15, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Частиною третьою статті 203 ЦК України передбачено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

За частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Отже, підпис є невід`ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).

За частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на дату виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі укладається в письмовій формі.

За частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону (частина друга цієї ж статті).

У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що: «такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. Разом з цим суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної в позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів. В даному позові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що слід відмовити не з підстав застосування наслідків пропуску позовної давності, а з підстав неналежно обраного способу захисту, яким, на думку суддів є усунення перешкод у користуванні належним позивачу майном. Оскільки така вимога останнім не пред`являлася у позові належить відмовити. Разом із цим Велика Палата Верховного Суду вважала за необхідне відступити від висновку, висловленого в постанові Верховного Суду України від 22 квітня 2015 року у справі № 6-48цс15, зазначивши, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено) не підлягає визнанню недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено».

Отже, встановивши, що спірна додаткова угода позивачем не підписувалась, тобто вона не є укладеною, суду належало відмовити в задоволенні позову.

Зайняття земельної ділянки фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не пов`язане із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку.

У цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельної ділянки, вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимог про повернення такої ділянки. Отже, негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.

Аналогічний висновок міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 504/2864/13-ц (пункт 71), від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (пункт 96), від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (пункт 81), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 97).

Отже, власник земельної ділянки вправі захищати своє порушене право на користування земельною ділянкою, спростовуючи факт укладення ним договору оренди земельної ділянки у мотивах негаторного позову та виходячи з дійсності змісту правовідносин, які склалися у зв`язку з фактичним використанням земельної ділянки.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 серпня 2020 у справі № 125/702/17 (провадження № 61-48842св18) зазначено, що: «реєстрація неукладеного між сторонами договору оренди порушує права та законні інтереси позивача на розпорядження власністю - земельною ділянкою площею 1,2056 га, яка розташована на території Войнашівської сільської ради Барського району Вінницької області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Отже, реєстрація права оренди ТОВ «Міжлісся» на вищевказану земельну ділянку, коли договір оренди ОСОБА_2 фактично не підписувала, тобто цей правочин є неукладеним, не відповідає вимогам закону. За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права. При цьому, обраний позивачем спосіб захисту шляхом скасування державної реєстрації є ефективним, а задоволення позову в цій частині забезпечить реальне відновлення порушеного права. На підставі викладеного, обґрунтованими є доводи позовної заяви про наявність правових підстав для скасування державної реєстрації договору оренди (запису про проведену державну реєстрацію), проведеної ДП «Центр державного земельного кадастру» щодо земельної ділянки площею 1,2056 га, яка належить ОСОБА_2 та розташована на території Войнашівської сільської ради барського району Вінницької області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва».

Оскільки додаткова угода від 08 квітня 2013 року до договору оренди землі № 040836900001 від 25 вересня 2008 року є неукладеною, тому саме з цих підстав підлягає скасуванню державна реєстрація (записів) права оренди земельної ділянки (номер запису про речове право 632714 від 11 квітня 2013 року). Тому в частині позовних вимог про скасування державної реєстрації суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції обґрунтовано зробив висновок про їх задоволення, проте помилився з мотивами, а тому мотивувальну частину рішення суду першої інстанції слід змінити, виклавши в редакції цієї постанови. Натомість суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції помилково дійшов висновку в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації.