Чи припиняється дія договору оренди земельної частки (паю) з часу отримання особою державного акта на право приватної власності на земелю?

Позовна заява мотивована тим, що 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної частки (паю), який зареєстровано 03 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 1056, за умовами якого товариству було передано в оренду земельна частка
(пай) (рілля), розміром 9,56 умовних кадастрових га, згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай) серії ДН № 0173843 , виданого 31 серпня 2000 року Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області ОСОБА_1 . Цього самого дня, 22 березня 2012 року, актом приймання-передачі земельної частки (паю) ОСОБА_1 передав, а ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» прийняло у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля), розміром 9,56 умовних кадастрових га, що розміщена у межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Строк дії договору оренди земельної частки (паю) сторони погодили у двадцять років, тобто до 03 квітня 2032 року.

Крім того, у пункті 2.3. договору оренди земельної частки (паю) сторони погодили, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди переукладається сторонами за договором не пізніше ніж у строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. При цьому ОСОБА_1 зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря (пункт 3.1. договору оренди земельної частки (паю).

Таким чином, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) ОСОБА_1 вчинив волевиявлення та погодив строк дії договору оренди у двадцять років, а також правові наслідки подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки, а саме обов`язок переукладення договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю).

ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» стало відомо про виділення в натурі ОСОБА_1 земельної ділянки, площею 7,9538 га, якій було присвоєно кадастровий номер 1422483900:40:000:0020, а 12 квітня 2018 року за ним у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право власності на вищевказану земельну ділянку. При цьому ОСОБА_1 у порушення умов договору не повідомив ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про виділ земельної ділянки в натурі, а згодом в односторонньому порядку відмовився від переукладання договору оренди.

Позивач вважав, що такими діями ОСОБА_1 порушив умови укладеного договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року та норми земельного законодавства.

Посилаючись на викладене, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» просило суд визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю), що укладений 22 березня 2012 року з ОСОБА_1 , на договір оренди землі на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку, кадастровий номер 1422483900:40:000:0020, площею 7,9538 га, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (12 квітня 2018 року) у запропонованій редакції.

У липні 2019 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - звернувся до суду із зустрічним позовом, в якому, посилаючись на ті самі фактичні обставини, вказував, що після виділення земельної частки (паю) в натурі сертифікат про право на земельну частку (пай) згідно вимог земельного законодавства є недійсним. З часу отримання державного акту на право власності на землю ОСОБА_1 набув статусу власника земельної ділянки, а тому змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди земельної частки (паю). 25 квітня 2018 року ОСОБА_1 повідомив ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» про виділення земельної ділянки в натурі та намір припинити орендні павовідносини з товариством. Проте, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» відмовляється у добровільному порядку припиняти правовідносини, посилаючись на те, що виділення земельної ділянки в натурі та отримання ОСОБА_1 державного акту на право власності на землю автоматично не припиняє дію укладеного між ними договору оренди земельної частки (паю).

Посилаючись на викладене, уточнивши у подальшому позовні вимоги, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - просив суд розірвати договір оренди земельної частки (паю), укладений 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 .

Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області у складі судді Каліуш О. В. від 08 жовтня 2019 року позов ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» задоволено. Визнано переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422483900:40:000:0020, площею 7,9538 га) на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 1422483900:40:000:0020, площею 7,9538 га, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - з 12 квітня 2018 року, зазначивши: у пункті 1.1. договору предметом договору земельну ділянку розміром 7,9538 га кадастровий номер 1422483900:40:000:0020, яка розміщена на території Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області, у тому числі за складом угідь: рілля 7,9538 га, сіножатні - 0,0000га; пасовища - 0,0000 га; виклавши абзац перший пункту 2.2. договору у такій редакції: «за користування зазначеною у договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату (у розрахунку на одну земельну ділянку) у розмірі 9 647,06 грн (дев`ять тисяч шістсот сорок сім грн 06 коп.). Починаючи з 01 січня 2019 року розмір орендної плати (у розрахунку на одну земельну ділянку), відповідно до умов чинного законодавства з урахуванням індексації орендної плати складає 16 746 грн (шістнадцять тисяч сімсот сорок шість грн 00 коп.)»; виклавши абзац перший пункту 2.3. договору у такій редакції: «договір укладено сторонами терміном на 20 років. Загальний строк оренди обчислюється з моменту реєстрації договору оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладеного між орендарем та орендодавцем, а саме з 03 квітня 2012 року»; виключивши абзац шостий пункту 2.3. договору, та підпункт 4 абзацу першого пункту 3.1. договору; змінивши по всьому тексту договору слова «земельна частка (пай)» у відповідних відмінках на «земельна ділянка» у відповідних відмінках.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позов ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», суд першої інстанції виходив із того, що реєстрація 12 квітня 2018 року ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку, площею 7,9538 га, кадастровий номер 1422483900:40:000:0020, автоматично не припиняє дію укладеного між ним та товариством договору оренди земельної частки (паю), який укладено на двадцять років, що узгоджується із правовим висновком Верховного Суду (Касаційний господарський суд), викладеним у постанові від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14. Отже, надіславши 24 квітня 2018 року товариству заяву, ОСОБА_1 висловив свій намір про відмову від договору оренди земельної частки (паю) в односторонньому порядку, а також відмову від його переукладання, що суперечить умовам укладеного договору та положенням Закону України «Про оренду землі».

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що ним не надано належних та допустимих доказів на підтвердження того, що питання розірвання договору оренди земельної частки (паю) було предметом обговорення сторін договору, а також доказів на підтвердження істотності змінених обставин.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції Постановою Донецького апеляційного суду від 22 січня 2020 року, з урахуванням ухвали цього самого суду від 23 січня 2020 року про виправлення описки, апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 08 жовтня 2019 року скасовано. У задоволенні позову ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволено. Розірвано договір від 22 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 та ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», про оренду земельної частки (паю), розміром 9,56 умовних кадастрових га, зареєстрований 03 квітня 2012 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Миколайпільської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 1056. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Скасовуючи рішення міськрайонного суду і ухвалюючи нове рішення про відмову у задоволенні позову ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 , апеляційний суд виходив із того, що позивач уклав договір оренди з власником сертифікату на право земельної частки (пай). Вказаний сертифікат був дійсними до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок та отримання їх власником, ОСОБА_1 , права власності на землю. Отже, з часу отримання права приватної власності на землю ОСОБА_1 набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та ОСОБА_1 , слід вважати припиненим. Зазначене узгоджується із правовою позицією Верховного Суду України, викладеної у постанові від 27 березня 2007 року № 6-7167сво06, а також у пункті 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ». Таким чином, підлягає задоволенню зустрічний позов ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної частки (паю), оскільки наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину, що також узгоджується із правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 18 грудня 2013 року № 6-127цс13.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, клопотання ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ», колегія суддів Верховного Суду вважає за необхідне передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновку, викладеному Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду, виходячи з такого.

Частиною 2 статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України, статтею 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з пунктом 17 Перехідних положень ЗК України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку,

а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

У справі, яка переглядається, встановлено, що позивач уклав договір оренди з ОСОБА_1 , як з власником сертифікату на право на земельну частку (пай). Вказаний сертифікат вважався правовстановлюючим документом при реалізації ним права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства та був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки та отримання ОСОБА_1 державного акту на право власності на землю, що відповідає пункту 17 Розділу X «Перехідні положення» ЗК України.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

У пункті 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322, визначено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства.

У пункті 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 (з відповідними змінами) «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» судам роз`яснено, що при розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3. Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за № 101/4322, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акту на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акту на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв`язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Враховуючи вимоги статей 203, 215 ЦК України про недійсність правочину, переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і одержання власником земельної частки (паю) державного акту на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін.

✔️Виходячи з наведених норм та враховуючи те, що з часу отримання ОСОБА_1 вказаного державного акту на право приватної власності на землю він набув статусу власника земельної ділянки, тобто змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) від 22 березня 2012 року, що укладений між ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ»та ОСОБА_1 , слід вважати припиненим.

При цьому зміст пункту 2.3. укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та ОСОБА_1 договору оренди земельної частки (паю) щодо переукладання договору у разі виділення земельної ділянки в натурі не може бути розцінений як примус для власника земельної ділянки і передбачає право, а не обов`язок на переукладення договору оренди.

✔️Зазначений висновок відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 27 березня 2007 року у справі № 6-7167сво06, яку врахував апеляційний суд при ухваленні оскаржуваного судового рішення.

✔️При цьому з таким правовим висновком неодноразово погоджувався й Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду та враховував у своїх постановах: від 11 листопада 2018 року у справі № 484/301/18-ц (провадження № 61-39488св18), від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18-ц (провадження № 61-11820св19), від 30 жовтня 2019 року у справі № 233/4198/18-ц (провадження № 61-11971св19),
від 11 листопада 2019 року у справі № 484/4067/18-ц (провадження № 61-8657св19) та інші.

Зазначена судова практика була сталою та Великою Палатою Верховного Суду не змінювалася.

✔️Разом з тим, обґрунтовуючи свої позовні вимоги, подаючи заперечення на апеляційну скаргу та касаційну скаргу, ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» посилалося на правові висновки Верховного Суду, які викладені у постановах Касаційного господарського суду: від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18, згідно з якими оформлення державного акту на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладанню. Припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладання відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі».

Зазначене свідчить про різний підхід до вирішення аналогічних справ за подібних правовідносин, а також щодо правового висновку по суті спору, а тому не може розглядатися в контексті динамічного розвитку судової практики та забезпечити розумну передбачуваність судових рішень.

✔️У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18.

✔️За таких обставин колегія суддів вважає за необхідне частково задовольнити клопотання ПрАТ «АПК-ІНВЕСТ» та передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для розгляду справи і відступлення від правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 та від 22 травня 2019 року у справі № 904/3558/18.