У березні 2018 року Київський національний лінгвістичний університет (далі - Університет, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Територіальне міжгосподарче об`єднання «Ліко-Холдінг» (далі - ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг», відповідач) про:
- зобов`язання виконати пункт 5.2.3 інвестиційного договору від 20 лютого 2007 року № 18 на реалізацію проекту будівництва на земельній ділянці площею 0,5809 га (кадастровий № 8000000000:79:364:0038) за адресою: м. Київ, Голосіївський район, вул. Ломоносова, 50/2, а саме: передати Київському національному лінгвістичному університету 2 500 кв. м загальної площі студентського гуртожитку шляхом оформлення акта про результати інвестиційної діяльності по об`єкту в редакції, запропонованій позивачем;
- визнання за Університетом права власності на гуртожиток (секція 5, літ. «А»), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 909520080361, загальною площею 1 212,8 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Ломоносова, 50/2, секція 5;
- визнання за Університетом права власності на гуртожиток (секція 4, літ. «А»), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 897320480000, загальною площею 722,6 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Ломоносова, 50/2, секція 4;
- визнання за Університетом права власності на частку розміром 7885/10000 об`єкта нерухомого майна, а саме гуртожитку (секція 6, літ. «А»), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 909557380361, загальною площею 716 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Ломоносова, 50/2, секція 6.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішенням Київської міської ради від 28 березня 2002 року № 380/1814 Університету надано земельну ділянку площею 0,58 га в постійне користування для будівництва, експлуатації та обслуговування гуртожитку для студентів на вул. Ломоносова, 50 у Голосіївському районі м. Києва за рахунок земель комунальної власності. У подальшому розпорядженням Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2006 року № 667-р схвалено Концепцію Державної програми «Студентський та учнівський гуртожиток» на 2007-2010 роки.
3. З метою забезпечення житлових прав студентів 20 лютого 2007 року між Університетом (як забудовником) та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» (як інвестором) було укладено інвестиційний договір № 18 (далі - договір) на реалізацію проекту будівництва на земельній ділянці площею 0,5809 га (кадастровий № 8000000000:79:364:0038) за адресою: м. Київ, Голосіївський район, вул. Ломоносова, яка надана Університетові на праві постійного користування (державний акт ЯЯ № 080570 від 30 серпня 2004 року, цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування гуртожитку для студентів), предметом якого є реалізація інвестиційного проекту будівництва інвестиційного об`єкта: комплексу об`єктів соціальної інфраструктури, гуртожитку для студентів та житлових будинків, розташованих за адресою: вул. Ломоносова, 50 у Голосіївському районі м. Києва, з орієнтовним обсягом інвестицій 60 млн грн. Згідно з пунктом 2.1 цього договору забудовник доручає інвестору функції замовника від початку реалізації інвестиційного проекту до прийняття гуртожитку для студентів в експлуатацію.
4. За твердженням Університету, ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» отримало повноваження замовника будівництва та здійснило будівництво на земельній ділянці, яка знаходиться у користуванні Університету; будинок, який розташований на земельній ділянці Університету і частиною якого є гуртожиток, введений в експлуатацію; сторони договору виконали три етапи реалізації інвестиційного проекту і перейшли до четвертого, у зв`язку із чим Університет забезпечив оформлення акта про результати інвестиційної діяльності по об`єкту та направив його для підписання ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг». Однак останній не підписав направлений йому акт та зі свого боку не забезпечив оформлення акта про результати інвестиційної діяльності по об`єкту, чим порушив пункт 5.1.3 договору.
5. Університет також зазначає, що відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Ураховуючи те, що договір передбачав передання земельної ділянки ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» для будівництва, а останнє як замовник такого будівництва збудувало та ввело в експлуатацію будинок, частиною якого є спірне майно (результат інвестиційної діяльності), до Університету перейшли права інвестора відповідного будівництва житлового будинку в частині, що відповідає площі гуртожитків. Водночас ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» не визнає права власності Університету на спірні об`єкти.
6. У червні 2018 року ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» звернулося до Університету із зустрічним позовом про розірвання договору.
7. Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що Університет не виконав узяті на себе за договором зобов`язання, у тому числі стосовно внесення частини внеску у фінансування об`єкта нерухомості (пункт 1.2 договору), а також щодо передачі земельної ділянки, яка є об`єктом інвестування, ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг», що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання в порядку статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
32. Рішенням Господарського суду міста Києва від 12 грудня 2018 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27 травня 2019 року, у задоволенні первісного позову відмовлено, зустрічний позов задоволено повністю.
33. Відмовляючи у задоволенні первісного позову, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що Університетом не доведено суду належними та допустимими доказами виконання останнім умов договору в частині передачі ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» земельної ділянки як частини інвестиційного внеску у фінансування будівництва інвестиційного об`єкта. Звідси суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що в Університету відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій не виникло.
34. Задовольняючи зустрічну позовну вимогу, суди першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях зазначили, що ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» звернулося до Університету з вимогою погодити обсяг інвестицій з визначенням розміру інвестиційного внеску учасників та частки у майні відповідно до витрат, понесених сторонами при будівництві інвестиційного об`єкта, а саме 2 084 211,11 грн - обсяг інвестицій позивача, та 19 116 361,00 грн - обсяг інвестицій відповідача відповідно до опосередкованої вартості спорудження житла у м. Києві; надати підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки під будівельний майданчик на період будівництва (пункт 3.3 договору); вирішити питання щодо відшкодування витрат відповідача, пов`язаних зі сплатою пайової участі при введенні в експлуатацію гуртожитку (підпункт 5.1.4, пункт 10.1 договору); надати документи, передбачені пунктами 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3 договору, однак ці вимоги Університетом були залишені без задоволення.
35. Звідси судами встановлено порушення Університетом умов договору в частині сплати інвестиційного та пайового внесків, а також непередання земельної ділянки відповідачу. Такі порушення є істотними у розумінні частини другої статті 651 ЦК України, що є достатньою підставою для розірвання договору за рішенням суду.
ПОЗИЦІЯ ВЕЛИКОЇ ПАЛАТИ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Щодо юрисдикції суду
62. Як було встановлено судами попередніх інстанцій, спірний договір укладено між Університетом як забудовником та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» як інвестором 20 лютого 2007 року.
63. За матеріалами справи, листом від 20 листопада 2007 року МОН України повідомило Університет, що не заперечує проти укладання Університетом в установленому законодавством порядку спірного договору на будівництво житла на виділеній під ці цілі земельній ділянці на вул. Ломоносова, 50 у Голосіївському районі м. Києва.
64. Водночас у матеріалах справи міститься лист цього Міністерства № 1/11-8642, у якому МОН України зазначило про те, що укладання спірного договору не було ним погоджено. МОН України зазначило, що укладення інвестиційного договору на реалізацію проекту будівництва між Університетом та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» можливе лише в порядку, визначеному постановою Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2012 року № 296 «Про затвердження Порядку укладення державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном».
65. Зміст адміністративного договору, зокрема, передбачає наявність відносин влади і підпорядкування, що відрізняє його від господарських угод, у яких відносини ґрунтуються на юридичній рівності сторін, вільному волевиявленні та майновій самостійності (такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року у справі № 814/1375/17 (провадження № 11-1256апп18).
68. Як установили суди попередніх інстанцій, спір між Університетом та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» виник унаслідок укладення договору на реалізацію проекту будівництва.
69. Велика Палата Верховного Суду зазначає, що не можуть вважатися адміністративними договорами угоди, укладені в порядку цивільного або господарського законодавства.
70. МОН України не є стороною спірного договору. Проте між сторонами зазначеного договору (Університетом як забудовником та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» як інвестором) відсутні відносини влади та підпорядкування, зміст спірного договору не визначає взаємні права та обов`язки його учасників у публічно-правовій сфері, тому цей договір не можна вважати адміністративним.
71. Надання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування погодження, дозволу або прийняття рішення про вчинення підпорядкованим підприємством, установою, організацією правочинів щодо майна або щодо набуття, припинення, зміни цивільних прав чи обов`язків не є актом суб`єкта владних повноважень, а є волевиявленням засновника (вищого органу) такого підприємства, установи, організації.
72. Крім того, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне зауважити, що на момент укладення між Університетом та ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» спірного договору - 20 лютого 2007 року, як постанова Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2012 року № 296 «Про затвердження Порядку укладення державними підприємствами, установами, організаціями, а також господарськими товариствами, у статутному капіталі яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення та управління майном», так і скасоване нею розпорядження Кабінету Міністрів України від 07 травня 2008 року № 703-р «Питання укладення деяких договорів», якими було запроваджено укладення державними підприємствами, установами та організаціями, господарськими товариствами, у статутному фонді (капіталі) яких частка держави перевищує 50 відсотків, договорів про спільну діяльність, договорів комісії, доручення, управління майном виключно на підставі відповідних рішень Кабінету Міністрів України, ще не були прийняті, а звідси й не поширювались на правовідносини позивача та відповідача з укладення спірного договору.
73. З огляду на суб`єктний склад учасників спору, предмет і підстави як первісного, так і зустрічного позовів, а також характер спірних правовідносин Велика Палата Верховного Суду вважає правильним розгляд цієї справи за правилами господарського судочинства судами попередніх інстанцій.
Щодо позовних вимог за первісним позовом
74. Приймаючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог Університету до ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» про зобов`язання вчинити дії та визнання права власності, суди попередніх інстанцій зазначили, що позивачем не доведено суду належними та допустимими доказами виконання ним умов договору щодо передачі відповідачу земельної ділянки як частини інвестиційного внеску у фінансування будівництва інвестиційного об`єкта, отже, як наслідок, у позивача право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій не виникло.
75. Натомість Велика Палата Верховного Суду вважає, що правові підстави для задоволення зазначених позовних вимог відсутні з огляду на таке.
76. Як уже вказувалось, укладаючи договір з ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг», Університет зобов`язався надати інвестору будівельний майданчик на весь період будівництва на земельній ділянці, наданій Університету рішенням Київради № 380/1814 у постійне користування під будівництво.
77. За змістом частин першої та другої статті 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
78. Відповідно до частин першої та другої статті 84 ЗК України у державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою через органи виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом.
79. Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності та громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об`єднання), установи та організації (частина друга статті 92 ЗК України у редакції на час укладення спірного договору).
80. Згідно із частиною першою статті 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: а) самостійно господарювати на землі; б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об`єкти, а також інші корисні властивості землі; г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
81. З наведених приписів законодавства вбачається, що Університет як постійний користувач земельної ділянки, наданої рішенням Київради № 380/1814, наділений правомочностями володіння та користування такою земельною ділянкою, а також правом спорудження на ній жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.
82. На підтвердження своїх позовних вимог про визнання права власності Університет зазначав, що факт побудови на земельній ділянці, яка знаходиться у користуванні позивача з метою будівництва гуртожитку, житлового будинку, у якому знаходиться спірне майно, свідчить про те, що Університет набув право на отримання у власність спірного майна, введеного в експлуатацію. Однак ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» на порушення умов договору ухиляється від дій, спрямованих на оформлення за позивачем права власності на спірне майно, що виникло у позивача з моменту введення будинку в експлуатацію.
83. Суди попередніх інстанцій зазначили про відсутність правових підстав, з якими положення статті 392 ЦК України пов`язують визнання права власності на спірний об`єкт інвестування за Університетом, оскільки останнім не доведено, що він виконав умови договору в частині передачі відповідачу земельної ділянки (будівельного майданчику) і, як наслідок, став власником спірного нерухомого майна.
84. Як встановлено судами і не оспорюється сторонами, Університету належить право постійного користування земельною ділянкою, на якій здійснено будівництво.
85. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом.
86. Право постійного користування регламентується насамперед статтею 92 ЗК України, частиною першою якої передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
87. Частиною першою статті 122 ЗК України встановлено, що сільські, селищні, міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
88. Статтями 142, 149 ЗК України регулюється припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача та вилучення земельної ділянки, що перебуває в постійному користуванні.
89. Водночас нормами ЗК України не регламентовані відносини щодо набуття права власності на майно, збудоване на земельній ділянці, яка належить особі на праві постійного користування.
90. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що до відносин щодо права постійного користування землею, наданою для забудови, за аналогією закону слід застосовувати норми глави 34 «Право користування чужою земельною ділянкою для забудови» ЦК України.
91. Так, відповідно до частини другої статті 415 ЦК України землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
92. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)).
93. Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.
94. Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю. Оскільки суб`єктом права постійного користування земельною ділянкою є Університет, тобто саме йому надане право будівництва на цій ділянці, то лише Університет і набуває права власності на збудовані на такій земельній ділянці об`єкти.
95. Відповідно до зазначених норм права сторони у пунктах 2.1, 5.1.4 та статті 4 договору передбачили, що забудовником та замовником будівництва спірного нерухомого майна є саме позивач, а відповідач виконує функції замовника будівництва за дорученням позивача.
96. Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором. При цьому в договорі сторони передбачили, що відповідач є власником результатів будівництва лише до прийняття об`єкта в експлуатацію (пункт 5.2.2 договору). Спірні об`єкти нерухомості були прийняті в експлуатацію, що встановлено судами попередніх інстанцій.
97. Крім того, незважаючи на відсутність укладеної між сторонами додаткової угоди, зазначеної у пункті 2.1 договору, а також акта приймання-передачі відповідачу земельної ділянки під будівельний майданчик на період будівництва згідно з пунктом 3.3 договору, ТОВ «ТМО «Ліко- Холдінг» на земельній ділянці Університету побудовано гуртожиток. У справі відсутні будь-які інші докази передачі відповідачеві цієї земельної ділянки для забудови на підставі інших документів, аніж договір. При цьому умова договору про передання Університетом земельної ділянки під будівельний майданчик на період будівництва ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» не свідчить про виникнення в останнього права на земельну ділянку, а означає обов`язок Університету надати ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» фактичну можливість здійснювати будівництво на земельній ділянці, яка належить Університету на праві постійного користування. Відповідно до підпункту 5.1.1 договору виконання такого обов`язку сторони розглядають як частину внеску Університету у фінансування будівництва інвестиційного об`єкта, необхідного і достатнього для фінансування будівництва його частки у загальній площі, без якого ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» не може здійснити інвестиційну діяльність за договором.
98. Водночас Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду.
99. Університет стверджує, що оскільки ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» зареєструвало за собою збудоване нерухоме майно, тобто незаконно заволоділо ним, то Університет не має можливості зареєструвати таке право за собою.
100. Велика Палата Верховного Суду вчергове нагадує, що у разі незаконного заволодіння майном власника іншою особою належним способом захисту є віндикаційний позов (стаття 387 ЦК України). Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. При цьому в тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна із чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387і 388 ЦК України, є неефективними (див. зокрема пункти 85, 114, 115 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадженням № 14-208цс18).
101. Отже, вимога Університету про визнання за ним права власності на спірне майно є неефективним способом захисту, бо Університет є тим суб`єктом, який набуває право власності на збудовані на відповідній ділянці об`єкти, а тому може заявити саме віндикаційний позов. З огляду на це зазначена позовна вимога задоволенню не підлягає. Суди попередніх інстанцій хоча й дійшли правильних висновків про відмову в задоволенні позову в цій частині, проте з інших мотивів.
102. У разі якщо об`єкти нерухомого майна не можуть бути витребувані від особи, яка незаконно заволоділа ними, зокрема, якщо вони відчужені добросовісному набувачу, який набув право власності на нього (стаття 330 ЦК України), то колишній власник нерухомого майна вправі вимагати відшкодування його вартості (пункт 2 частини третьої статті 1212, частина друга статті 1213 ЦК України).
103. Щодо вимоги позивача зобов`язати виконати умови договору шляхом оформлення акта про результати інвестиційної діяльності по об`єкту Велика Палата Верховного Суду зазначає, що така позовна вимога не є належним способом захисту, оскільки її задоволення за обставин державної реєстрації за відповідачем права власності на споруджені об`єкти нерухомості не призведе до поновлення майнових прав позивача.
104. Також у касаційній скарзі Університет зазначає про потребу застосування до спірних правовідносин норм статті 376 ЦК України та відповідних наслідків здійснення самочинного будівництва нерухомого майна, з приводу чого Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.
105. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
106. Натомість у цій справі судами не встановлено ознак самочинного будівництва, закріплених зазначеною нормою. Зокрема, спірні об`єкти нерухомого майна збудовані на земельній ділянці, що була відведена Університету для будівництва, експлуатації та обслуговування гуртожитку для студентів. Оскільки будівництво здійснене за згодою Університету, воно не є самочинним. Звідси до спірних правовідносин стаття 376 ЦК України застосуванню не підлягає.
107. За таких обставин суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні первісних позовних вимог, однак виходили з інших мотивів.
Щодо позовних вимог за зустрічним позовом
108. Задовольняючи зустрічні позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що порушення Університетом умов договору в частині сплати інвестиційного та пайового внесків, а також непередання земельної ділянки ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» є істотними у розумінні частини другої статті 651 ЦК України і, як наслідок, є достатньою підставою для розірвання цього договору за рішенням суду.
109. Вирішуючи спір у частині позовних вимог про розірвання договору, суди попередніх інстанцій зазначили, що пунктом 2.1 договору сторони визначили, що додатковою угодою до цього договору, яка буде додатком до характеристики інвестиційного об`єкта, будуть наведені показники його характеристики, у тому числі:
- обсяг інвестицій по частинах об`єкта з визначенням розміру інвестиційного внеску та частки в майні об`єкта кожного з учасників інвестиційного процесу (згідно техніко-економічним розрахунком з урахуванням нормативно-грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2007 року та її індексації, а також з урахуванням коштів орендної плати за 49 років та з урахуванням умов, зазначених у пункті 3.1 договору, які уточнюються (визначаються) предпроектними та проектними рішеннями);
- посадові особи інвестора та забудовника, відповідальні за здійснення інвестиційної діяльності;
- вказівка на те, що характеристики уточнюються після затвердження проектно-кошторисної документації.
110. Суди першої та апеляційної інстанцій зазначили, що згідно з підпунктом 5.1.1 договору забудовник зобов`язався надати інвестору земельну ділянку під будівництво. Факт передачі земельної ділянки в межах цього договору сторони розглядають як частину внеску забудовника у фінансування будівництва інвестиційного об`єкта, необхідного і достатнього для фінансування будівництва його частки у загальній площі, без якого інвестор не може здійснити інвестиційну діяльність за цим договором.
111. Судами попередніх інстанцій також встановлено, що відповідно до пункту 3.3 договору протягом трьох робочих днів після підписання додаткової угоди, зазначеної у пункті 2.1, забудовник згідно з вимогами чинного законодавства передає інвесторові за актом приймання-передачі будівельний майданчик на весь період будівництва. Пунктом 1.5 договору визначено, що будівельний майданчик - земельна ділянка, надана забудовникові в постійне користування. Проте зазначена додаткова угода між сторонами укладена не була.
112. Листом від 28 лютого 2017 року № 107 ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» просило Університет виконати вимоги договору в частині реалізації своїх зобов`язань по внесенню частини внеску у фінансування будівництва об`єкта нерухомості відповідно до пункту 1.2 договору, згідно з яким Університет має направити власні і (або) позикові кошти або майно чи майнові права в рамках реалізації інвестиційного проекту. Або надати документи, що підтверджують виконання взятих на себе зобов`язань за договором.
113. Листом від 12 травня 2017 року № 243 ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» також повідомило Університет про необхідність укласти додаткову угоду до договору та визначити обсяг інвестиційних внесків для остаточного виконання договору.
114. За таких обставин суди попередніх інстанцій зазначили, що вищевказані вимоги ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» були залишені Університетом без задоволення, чим останній порушив умови договору, які є істотними у розумінні частини другої статті 651 ЦК України.
115. Велика Палата Верховного Суду не погоджується з висновком судів попередніх інстанцій щодо задоволення позовних вимог про розірвання договору з огляду на таке.
116. Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
117. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
118. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
119. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
120. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
121. За матеріалами справи договір укладався з метою реалізації інвестиційного проекту будівництва інвестиційного об`єкта: комплексу об`єктів соціальної інфраструктури, гуртожитку для студентів та житлових будинків.
122. У листі відповідача від 22 жовтня 2015 року № 1407 зазначено, що рішенням Київської міської ради від 26 січня 2012 року № 87/742 надано ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» в оренду земельну ділянку для будівництва житлових будинків та закладів по обслуговуванню населення, розташовану на вул. Ломоносова, 42-50, у Голосіївському районі міста Києва, площею 4,2792 га, кадастровий номер 8000000000:79:364:0006. Окрім цього, рішенням Київради № 380/1814 Університету передано земельну ділянку площею 0,58 га, кадастровий номер 8000000000:79:364:0038, у постійне користування для будівництва, експлуатації та обслуговування гуртожитку для студентів, розташовану на вул. Ломоносова, 50/2 у Голосіївському районі міста Києва. На цих земельних ділянках ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» побудовано об`єкти житлової забудови та соціального призначення.
123. 12 березня 2015 року ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» отримало сертифікат серія ІУ № 165150710091 про підтвердження готовності до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлових будинків з підземними паркінгами та закладами по обслуговуванню населення за адресою: вул. Вільямса, 7 і вул. Ломоносова, 42-50 у Голосіївському районі м. Києва. Житловий будинок № 50/2 по вул. Ломоносова (секція № 4, № 5, № 6, № 7) (ІV черга будівництва, 2 пусковий комплекс)». До складу цього об`єкта входить і гуртожиток площею 2 651,4 кв. м. У квітні 2016 року відповідач зареєстрував за собою право власності на приміщення гуртожитків.
124. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що листом від 29 грудня 2017 року № 792 відповідач звернувся до позивача з вимогою погодити обсяг інвестицій з визначенням розміру інвестиційного внеску учасників та частки у майні відповідно до витрат, понесених сторонами при будівництві інвестиційного об`єкта, а саме 2 084 211,11 грн - обсяг інвестицій позивача та 19 116 361,00 грн - обсяг інвестицій відповідача відповідно до опосередкованої вартості спорудження житла у м. Києві; надати підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки під будівельний майданчик на період будівництва (пункт 3.3 договору); вирішити питання щодо відшкодування витрат ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг», пов`язаних зі сплатою пайової участі при введенні в експлуатацію гуртожитку (підпункт 5.1.4, пункт 10.1 договору); надати документи, передбачені підпунктами 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3 договору. Вказані вимоги ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» Університетом були залишені без задоволення.
125. Суди попередніх інстанцій також установили, що згідно з довідкою Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03 квітня 2015 року № 050/18-2519 ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» у зв`язку з будівництвом спірного нерухомого майна було сплачено пайовий внесок у сумі 2 980,09 тис. грн на бюджетний рахунок бюджету розвитку спеціального фонду міського бюджету.
126. Зважаючи на викладене, істотне порушення умов договору щодо непередання Університетом ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» земельної ділянки як будівельного майданчика та несплати інвестиційного і пайового внесків відсутнє. Адже відповідач здійснив спірне будівництво на земельній ділянці, яка передана в постійне користування Університету, та ввів об`єкт нерухомості в експлуатацію. Викладене вказує й на відсутність шкоди, завданої ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг», адже останнє не позбавилося того, на що розраховувало при укладенні договору й досягло його мети.
127. Звідси висновок судів попередніх інстанцій щодо задоволення зустрічних позовних вимог про розірвання договору з підстав його істотного порушення є помилковим.
128. Щодо посилань скаржника на пропуск позовної давності за вимогами за зустрічним позовом Велика Палата Верховного Суду вказує, що перш ніж застосовувати позовну давність, суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості, не досліджуючи питання позовної давності.
129. Оскільки Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про відсутність порушеного права відповідача та про відмову в зустрічному позові з підстав його необґрунтованості, питання застосування позовної давності не досліджується.
Щодо досудового врегулювання спору
130. З приводу доводів скаржника про порушення відповідачем пункту 9.6 договору та статті 188 ГК України щодо обов`язкового досудового врегулювання спору Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.
131. Статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни або розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга - четверта статті 188 цього Кодексу).
132. З викладеного вбачається, що частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, що заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.
133. Однак наведена норма є матеріально-правовою, а не процесуальною. Отже, передбачена нею процедура не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України.
134. Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.
135. Така правова позиція відповідає висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 (провадження № 12-216гс18), підстави для відступу від яких відсутні.
_03_03.png)
