У березні 2018 року сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» (далі - СТОВ «Хлібороб») звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» (далі - ТОВ «Жива Нива»), за участю третьої особи - Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації», про визнання недійсним договору оренди землі, визнання поновленим договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання укладеною додаткової угоди.
Позовна заява мотивована тим, що 13 вересня 2017 року СТОВ «Хлібороб» направило ОСОБА_1 листи-повідомлення із пропозицією продовжити дію договору оренди, але орендодавець повідомив про своє бажання припинити дію договору та уклав договір оренди з ТОВ «Жива Нива». Позивач вважав порушеним його переважне право на укладення договору оренди.
Позивач просив суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений 22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», і визнати поновленим договір оренди від 15 червня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Хлібороб», а також визнати укладеними додаткові угоди від 12 вересня 2017 року.
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 12 жовтня 2018 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» 20 листопада 2017 року, загальною площею 3,1056 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки 1820388600:04:000:0196 та зареєстрований згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року номер 38378404.
Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 листопада 2017 року номер 38378404, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О. В.
Визнано поновленим договір оренди землі, укладений 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 3,1056 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки 1820388600:04:000:0196, зареєстрованого в державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за № 040720200102.
Визнано укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 15 червня 2007 року між СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки загальною площею 3,1056 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер земельної ділянки 1820388600:04:000:0196, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 року та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь СТОВ «Хлібороб» судові витрати у справі в сумі 3 524,00 грн.
Стягнуто з ТОВ «Жива Нива» на користь СТОВ «Хлібороб» судові витрати у справі в сумі 3 524,00 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що попереднім орендарем, який належно виконує свої обов`язки, дотримана процедура повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди, останній продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не повідомив про своє рішення у порядку, визначеному статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Постановою Житомирського апеляційного суду від 21 січня 2019 року рішення суду першої інстанції скасовано і ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Стягнуто з СТОВ «Хлібороб» на користь ТОВ «Жива Нива» судові витрати в сумі 7 929,00 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, необхідної наявності юридичних фактів для поновлення такого договору не було. Законом України «Про оренду землі» не передбачена форма волевиявлення орендодавця щодо відмови у поновленні договору.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Частиною четвертою статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
Частиною першою статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».
Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Так, відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частинами восьмою та дев`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.
Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
Таким чином, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Такий правовий висновок про застосування норм права у подібних правовідносинах викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).
Установивши, що сторони за договором менше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору оренди не досягли згоди щодо умов договору оренди на новий строк, орендарем не надано договору з умовами, які б були погоджені орендодавцем, а також те, що власник земельної ділянки-орендодавець у своєму листі вказував на відсутність наміру продовжувати договірні відносини з оренди землі, що беззаперечно свідчить про відсутність його волевиявлення на поновлення договору оренди землі від 15 червня 2007 року на певних умовах, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що переважне право позивача не порушено й не підлягає відновленню в обраний ним спосіб.
Так, наявність обґрунтованих заперечень зі сторони орендодавця стосовно поновлення договору з орендарем дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке передбачено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» і може підлягати захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено, а отже заявлений позов задоволенню не підлягає як правильно встановив суд апеляційної інстанції.
Доводи касаційної скарги про те, що заява відповідача від 15 вересня 2017 року про його бажання припинити дію договору оренди землі від 15 червня 2007 року не може вважатися такою, що стосується відмови орендодавця від продовження дії договору, оскільки вона не була належним чином мотивована не спростовують правильність висновків суду апеляційної інстанції, оскільки у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
_03_03.png)
